서민 주거안정을 위한 보금자리주택 공급확대 및 공급체계 개편방안

2009. 8. 27

국 토 해 양 부

						목 차

Ⅰ. 추진 배경	1

Ⅱ. 보금자리주택 공급체계 개편방안	3

1. 공급효과 조기화 방안	3

2. 근로자 생애최초 구입자 청약제도 신설	5

3. 생애최초 구입자 자금지원 확대	7

Ⅲ. 보금자리주택 분양계획	8

1. 지구별 분양가 산정(안)	8

2. 전매제한 강화 및 거주의무 부여	9

3. 실용적인 주택건설	10

Ⅳ. 투기 방지대책	11

Ⅴ. 향후 조치계획	13

Ⅰ. 추진 배경

□ 그동안 재건축 등 각종 규제로 인해 수요에 비해 공급이 적어 수도권을 중심으로 주택공급 부족이 누적된 상태

* 수도권 주택보급률(1인가구를 포함한 일반가구 기준)

: 96.0%(‘05) → 95.7%(‘06) → 95.0%(‘07) → 95.4%(‘08)

ㅇ 최근에는 경기 침체의 영향으로 민간부문을 중심으로 공급 감소가 지속되어 수급불균형이 심화될 우려

* ‘08년 수도권 19.8만호 건설(인허가)되어 전년대비 34.6% 감소하고, ’09년에도 1～7월중 수도권 6.1만호 인허가되어 전년대비 22.3% 감소

⇒ 공공부문에서 공급위축을 보완하지 않을 경우, 경기가 회복되는 시점에서 수급불안에 의한 가격 상승 우려

* 외환위기때도 공급이 급감하여 2～3년후 ‘01～’02년에 집값급등

수도권	’98	’99	’00	’01	’02	’03	’04	’05	’06	’07	’08
공급(만호)	14.9	23.7	24.1	30.4	37.6	29.7	20.6	19.8	17.2	30.3	19.8
가격(%)	-	-	3.1	19.2	29.3	10.1	-2.5	7.2	24.6	4.0	2.9

□ 그동안 집값이 소득에 비해 지속적으로 상승하여 서민들의 내집 마련 어려움이 가중

* 소득대비 집값(수도권, KB) : 6.3배(’05) → 7.8(‘06) → 8.3(’07) → 9.1(‘08)

* 내집마련 소요기간(KB) : 7.7년(’05) → 8.2(‘06) → 9.4(’07) → 9.0(‘08)

ㅇ 그 결과, 자가점유율이 선진국에 비해 크게 낮은 수준

* 우리나라 자가점유율 : 53.3%(‘95) → 54.2%(‘00) → 55.6%(‘05)

(선진국 자가점유율 : 미국 68.3%, 영국 69.8%, 일본 61.2%)

ㅇ 또한, 정부의 지원 없이는 주택 마련이 어려운 무주택 저소득가구가 약 292만(전체 가구의 18.3%)에 달하는 실정

□ 이러한 서민들의 주거문제 해결을 위하여 향후 10년간  ｢보금자리주택 150만호 공급계획(‘09～’18)｣ 수립(‘08.9.19)

☞ 보금자리주택 : 임대주택 위주의 공공주택 공급방식에서 벗어나, 저렴한 공공분양주택과 공공임대주택을 선호에 맞게 다양하게 선택할 수 있도록 통합적으로 공급하는 주택 개념

☞ ‘09～’18년간 총 150만호 공급계획

: 분양 70만, 임대 80만(장기임대 50만, 장기전세 10만, 10년임대 등 20만)

ㅇ 도심 인근에 저렴한 택지를 확보하기 위해 개발제한구역 해제를 통해 보금자리주택 건설을 추진 중

《 보금자리주택 시범지구 계획('09.5월 지구지정, 9월 사전예약) 》

지구명	합계	서울강남	서울서초	고양원흥	하남미사
사업면적	806만㎡	94	36	129	547
총건설호수	5.5만호	6.9천호	3.4천호	8.6천호	36.2천호
보금자리주택	4만호*	5.6천호	2.7천호	6.4천호	25.7천호

(※ 지구별 호수 및 사전예약물량 등은 9월초 지구계획 승인시 변경 가능)

* 보금자리주택 4만호 중 공공분양주택 2만호의 80%인 약 1.5만호에 대해 입주자를 사전에 모집

ㅇ 다만, 단계적으로 개발됨에 따라 연도별 공급물량이 적어 서민들이 주거안정 효과를 체감하는데 한계

* 10년간 78.8㎢(보금자리주택 약 30만호 분량)를 개발하여 연평균 3만호 공급에 불과 ⇒ 수도권 연간 공급량(약 20만호)의 15% 수준

◈ 주택수급 불안을 조기에 해소하고, 서민들의 내집마련 기회를 획기적으로 제고할 수 있도록

- 보금자리주택을 저렴한 가격에, 단기간내 대량 공급하고,

- 서민들의 청약기회를 확대하고, 장기 저리의 자금지원도 늘려 입주 부담을 대폭 경감하는 방안 마련

Ⅱ. 보금자리주택 공급체계 개편방안

1) 공급효과 조기화 방안

□ 현황 및 문제점

ㅇ ’18년까지 총 150만호를 공급할 계획으로 개발제한구역, 도심 재개발, 신도시 등 다양한 택지를 활용 중이나,

- 대부분 신도시 등에서 공급(50만호)되고, 수요자의 관심과 선호가 높은 개발제한구역내 물량은 제한적(30만호)

* ‘09.5월에 수도권 광역도시계획을 변경하여 보금자리주택 공급을 위해 78.8㎢를 해제키로 결정 ⇒ 연평균 3만호 공급수준에 불과

보금자리주택(150만호)			지역	택지 확보
공공 임대 (80만호)	영구임대 10만호	⇨	수도권 (100만호)	도심 20만호(재건축, 재개발, 역세권 등)
	국민임대 40만호			도시근교 30만호(개발제한구역 해제 등)
	10년임대, 장기전세 등 30만호			도시외곽 50만호(신도시 등 택지개발)
공공분양 (70만호)			지 방 (50만호)	택지개발 50만호

□ 공급계획 조정안 (‘12년까지 공급계획)

◈ 수도권 청약대기자(1순위 107만명)의 관심이 높은 GB지구 개발을 당초 ‘18년에서 ’12년으로 앞당겨 4년간 모두 개발 (용적률 등 개발밀도를 상향하여 공급량도 확대)

* ‘12년까지 12만호(연 3만호) → ’12년까지 32만호(연 8만호)

- 도심내 재개발․신도시 등도 차질없이 추진(28만호)

⇒ 수도권 보금자리주택을 ‘12년까지 당초 40만 → 60만호로 확대 공급하여 주택수급 및 서민 주거안정 효과 제고

《 수도권 》

① (도시근교) 보존가치 낮은 개발제한구역을 활용한 보금자리지구 개발을 조기화하여 약 32만호를 ‘12년까지 공급

* ’18년까지 개발 예정이었던 78.8㎢를 ’12년까지 지구지정하여 공급

(연 3만호 → 연 8만호 수준 개발․공급)

ㅇ 금년 하반기에 5～6곳 추가 지구지정 등 지속적으로 보금자리주택지구를 추진하여 내년부터 연2회 사전예약

② (신도시 등 기존택지) 연 5만호를 계획대로 차질없이 건설하여 ’12년까지 20만호(연 5만호)를 공급

☞ 2기 신도시에서도 기반시설, 녹지율 조정 등으로 분양가를 인하

ㅇ 위례 신도시(총 4.3만호)에서도 보금자리주택을 약 2.2만호 공급(‘10년 4월 중 시범단지 2～4천호 사전예약 분양)

③ (도심내 택지) 도심 재개발, 역세권 등을 통해 연 2만호를 차질없이 건설․매입하여 총 8만호 건설

《 지방 》

ㅇ 수도권에 비해 미분양이 많으므로 추가 지정보다는 기지정된 국민임대단지를 보금자리지구로 전환(16개, 4.7만호)

- 미분양 해소 추이에 따라 추가 지정도 검토

◈ 공급확대를 위한 행정절차․재원․인력 등의 준비에 만전

- (행정절차) 환경․국방․농림부, 지자체 등 관계기관의 적극적인 협조를 통해 각종 협의절차를 신속히 진행

- (재원) ‘10～’14년까지 5년간 연 2조원 수준 추가 확보

(재정․기금에서 연평균 1.4조원, 사업자 자체조달 연 5천～1조원)

- (인력) 주․토공 통합공사 인력을 최대한 활용하는 한편, 지방공사의 참여를 추진

2) 근로자 생애최초 주택구입자 청약제도 신설

□ 현황 및 문제점

ㅇ 청약저축가입자 상당수가 사회초년생 등 2～6년이하의 단기 가입자(93만명, 수도권 1순위 107만의 86%)인데, 장기 가입자를 우선하는 現 공급제도*에서는 사실상 당첨기회가 없어 불만

* 청약저축 공급방식 : 일반공급 40%(가입 기간 등에 따른 순차방식), 특별공급 60%(신혼부부 30%, 다자녀가구 등 기타 30%)

* 성남판교, 도촌지구의 경우도 경쟁률이 높아 청약저축 10년이상 가입한 장기가입자만 당첨

⇒ 사회 진출 후에도 상당기간 무주택 상태에 머물러 주거불안 및 근로의욕 저하

ㅇ 수도권 GB내 보금자리주택 공급 조기화를 통해 공공분양 주택을 대폭 확대해도, 대부분 장기 가입자에게만 혜택이 주어지는 문제가 있음

□ 주택청약제도 개편방안

ㅇ (개편방향) 기존 장기 가입자의 기득권은 보호하면서, 생애 첫 주택 마련을 원하는 근로계층에게 당첨기회 제공

⇒ 근로자로서 생애최초 주택구입자를 위한 특별공급 제도를 신설 (전체 보금자리주택 공급량의 20%)

- 단기 가입자로서 성격이 유사하고 청약 경쟁률이 낮은(‘09년 0.68:1) 신혼부부 특별공급분*을 조정(30 → 15%)하면서 생애최초 구입자 특별공급 제도(20% 신설)로 확대

* 6개월 이상 저축가입, 결혼 5년내, 도시근로자 평균소득의 100%

ㅇ (시행방안) 전체 공급량을 확대하면서 기존 공급비율 조정

- 다자녀가구 등 특별공급 30%(유지), 일반공급분 40%→ 35%(△5%p), 신혼부부 특별공급 30 → 15%(△15%p), 생애최초 구입자 특별공급 20%(신설)로 개편

- 근로자 생애최초 공급조건은 ①청약저축에 가입(2년 이상), ②근로자․자영업자(5년이상 소득세 납부), ③기혼자(이혼 등의 경우는 자녀가 있는 경우), ④도시근로자 평균소득의 80%이하(‘08년 약 312만원)인 자, ⑤주택구입 사실이 없는 자 중에서 ‘추첨’으로 선정

- 장기가입자와 형평성 차원에서 600만원(월 10만원, 60회 불입한 금액)을 청약금으로 납부(기존 납입금 포함)

* 일정 청약금을 납입토록 하여 청약과열도 방지

【 수도권 보금자리주택 분양물량 변화 】

구 분		현 재(16만호 공급)	개 편(26만호 공급*)
일반공급(장기가입자)		(40%) 6.4만호	(35%) 9만호
특별공급	신혼부부	(30%) 4.8만호	(15%) 4만호
	생애최초	-	(20%) 5만호
	다자녀, 장애인 등	(30%) 4.8만호	(30%) 8만호

* 일정기간 후 분양되는 10년임대․분납형 임대주택 10만호까지 포함시 36만호로 확대

3) 생애최초 구입자 자금지원 확대

□ 현황 및 문제점

ㅇ 보금자리주택을 분양받더라도 생애최초 주택구입자들은 목돈이 없고, 사회초년생으로서 시중은행의 대출도 어려워 고금리의 단기 대출을 이용해야 하는 상황

- 국민주택기금에서 주택구입자금을 지원하고 있으나, 지원대상이 최저소득층(부부합산 2천만원)으로 제한되고,

- 주택건설자금(5,500～7,500만원)이 지원되어 입주자에게 대환되고 있으나, 지원액이 적어 상당액은 자체 조달 필요

⇒ 지원대상과 지원액을 확대하여 실질적인 지원 추진

□ 자금지원 방안

ㅇ (대상) 보금자리주택을 분양받은 자 중 부부합산 소득 3천만원(종전은 부부합산 2천)이하의 생애최초주택구입자

ㅇ (대출액) 분양가의 50%이내에서, 대환자금과 별도로  최대 1억원까지 대출(종전은 대환자금 포함, 1억원까지 대출)

ㅇ (금리 및 상환조건) 5.2%, 20년 원리금 균등상환

* 24평형 기준 분양가 2억원(분양가의 50% 1억원이내 대출)

- (융자) 건설자금 대환 5.5천만원, 구입자금 4.5천만원, (자기자금) 1억원

☞ 월 상환금이 67만원으로 연 3천만원 소득의 27% 부담

□ 소요재원

ㅇ 입주가 시작되는 ‘12년이후 연평균 약 1조원 소요

Ⅲ. 보금자리주택 분양계획

1) 지구별 분양가 산정(안)

□ 추정분양가는 3.3㎡당 900～1,100만원 수준 (전용 85㎡)

구 분	서울강남	서울서초	고양원흥	하남미사
추정분양가(안)	1,150만원 수준(3.3㎡당)		850만원 수준	950만원 수준

* 지구계획 승인 이후 9월말 사전예약 공고시 추정분양가를 확정하여 발표 예정

ㅇ (택지비) 현행 토지이용계획 및 예상보상비, 기반시설 설치비 등을 토대로 산정

ㅇ (건축비) 분양가상한제 기본형건축비(’09.3월 490만원/3.3㎡)를 기준으로 가산비*, 물가상승률 등을 감안하여 산정

* 그린 홈, 추가 복리시설, 홈 네트워크 등 추가 비용

□ 주변시세와 비교할 경우에 서울 강남, 서초는 50% 수준, 하남 미사, 고양원흥은 주변의 70% 수준으로 저렴

(3.3㎡당, 전용 85㎡ 기준)

구 분	추정분양가(안)	주변시세 대비
서울강남	1,150만원 수준	2,205만원(수서)
서울서초		2,117만원(우면, 방배)
고양원흥	850만원 수준	1,190만원(행신, 화정)
하남미사	950만원 수준	1,315만원(강일, 하남)

* 서울의 평균 분양가(09년 1분기) 3.3㎡당 1,531만원 (금결원 자료)

* 2기 신도시 중 비교적 도심 근교인 판교와 광교 분양가는 1,200만원대

2) 전매제한 강화 및 거주의무 부여

□ 현황 및 문제점

ㅇ 주변 시세의 50～70% 수준의 저렴한 가격으로 공급

⇒ 수분양자의 과도한 개발이익 향유에 따른 문제 우려(통장거래 등 불법행위, 탈락자의 상실감 등)

□ 개선방안

ㅇ 수도권 GB내 공급되는 보금자리주택은 전매제한 기간을 강화 (9월 사전예약전까지 주택법 시행령 개정)

* 수도권 과밀억제권 공공택지 중소형주택은 계약일부터 5년 → GB내 보금자리주택은 7년(분양가가 주변시세의 70%미만인 경우 10년)

- 전매제한기간 중 불가피하게 전매시 공공이 선매권을 행사(분양가 + 적정금리)토록 하여 시세차익 환수

* 채권입찰제 적용방안 검토

⇒ 사실상의 분양가 상승(3.5억 → 4억원, 32평형 기준)으로 분양가 인하 효과를 기대하기 곤란하고, 목돈이 부족한 서민들의 주택구입이 어렵다는 문제 우려

ㅇ 이와 함께, 5년 거주의무를 부여하여 실수요자 위주 청약 유도

- 현재는 법적 근거가 없으므로, 우선, 사전예약시 공고한 후 내년 본 계약전까지 도입(‘10.6, 보금자리주택특별법 개정 예정)

* 싱가폴도 공공주택(HDB주택)에 대해 5년의 거주의무를 부여

3) 실용적인 주택건설

□ 추진 배경

① 재생에너지 활용 등으로 친환경 주택을 건설하는 한편, 관리비 절감을 통해 입주자 부담도 경감할 필요

② 아파트 마감재의 불필요한 고급화를 지양하여 주택가격거품 제거 필요

□ 추진 방안

① 에너지 효율적인 그린 홈(단열개선, 열회수형 환기장치*, 태양광 활용 등)으로 건설하여 에너지 소비를 30% 수준 절감

* 실내외 환기시 공기의 열교환을 통해 냉‧난방에너지를 절감하는 방식

⇒ 난방비 절감 등으로 관리비 15% 정도 인하 효과 기대

* 관리비 절감 예시(85㎡기준) : 월평균 15만원 → 13만원 수준으로 절감

② 민간아파트에 비해 저렴한 주택을 공급하기 위해

ㅇ 주택유형별로 엘리베이터홀, 계단실 면적 등을 합리적으로 조정하는 등 불필요한 시설은 과감히 축소

ㅇ 불필요한 외양적인 치장은 최대한 억제하고, 바닥재․벽지․가구 등 마감재는 검소하고 실용적인 수준으로 시공하여 분양가의 6% 수준으로 관리

Ⅳ. 투기 방지대책

1) 개발제한구역내 토지투기 방지대책

◈ 발표 후 토지거래허가구역 및 개발제한구역 등 토지이용규제 운용을 강화하여 투기적 거래를 원천 차단

◈ 국토부, 국세청, 주공 등 관계기관이 긴밀히 협조하여 불법, 탈법행위에 대한 단속을 강화

① 개발제한구역 및 토지거래허가 제도의 엄정한 운용

ㅇ 지자체를 통해 개발제한구역 행위제한 규정을 엄격히 적용

* 건축물 건축, 용도변경, 형질변경, 토지분할 등의 행위를 제한

ㅇ 토지거래허가구역도 엄정하게 운영하여 허가 받지않고 거래하거나, 부정한 방법으로 허가 받은 자는 엄중 처벌

- 수시로 사용실태 조사를 하여, 이행명령 및 강제금 부과

② 국토부․국세청, 지자체 등 관계기관 합동 단속반 운영

ㅇ 위장매매(가등기, 근저당 설정 등), 미등기 전매 등 불법․탈법 행위에 대해서는 철저한 조사를 통해 형사고발

ㅇ 토지거래허가 위반, 투기의심 거래 등은 국세청에서 세금탈루 여부 및 자금출처 등을 정밀 조사

③ 지가가 급등한 지역은 후보지에서 제외하고 주민공람(발표)후 지가가 과도하게 상승할 경우 보상가 산정시점을 조기화

* 보상가 산정기준일 : 주민공람일 ⇐ 지구지정(사업인정) 시점

2) 청약통장 불법거래 및 투기 방지대책

□ 투기단속 및 처벌방침을 적극 홍보

ㅇ 청약통장 거래 및 투기 등 불법행위에 대한 강력한 처벌 의지를 표명하고,

- 불법전매 단속, 실 거주자 확인 등에 대한 사전홍보를 통해 불법거래를 예방

* 불법행위에 대한 처벌내용을 적극 홍보

(불법전매자) 2년이하 징역 또는 2천만원이하 벌금

(통장 불법거래) 공급계약 취소, 3년이하 징역 또는 3천만원이하 벌금

□ 투기단속 실시

ㅇ 국토부, 경찰, 국세청 및 지자체 등으로 정부합동 투기단속반 구성․운영

- 최근 분양한 판교, 청라, 은평뉴타운 등에 대한 단속을 시행중이며, 보금자리주택지구에 대해서도 단속 확대

□ 실 거주자 확인 등 당첨자 및 입주자 관리

ㅇ 보금자리주택 당첨자에 대해서는 5년간 거주의무를 부과하고 실 거주여부 지속 확인

* 의무거주기간내 불가피하게 이전시에는 사업시행자가 우선 매수하고, 우선매수 신청없이 불법 매매․전대시 처벌 및 공급계약 취소

ㅇ 통장 불법거래 등도 확인하고 위반시 처벌 및 재당첨 제한

Ⅴ. 향후 조치계획

추진과제	조치사항		시한	주관 (협조)
▪공급효과 조기화 - 개발제한구역 ‘12년까지 조기개발	지구지정		’09.12～ (연 2회)	국토부
- 재원조달 및 사업자 자금조달 지원	예산반영 등		’09.12	국토부 재정부
▪근로자 생애최초 청약제도 신설	주택공급규칙 개정		’09.9	국토부 (법제처, 규개위)
▪생애최초 주택구입자금 지원	중기재정계획 반영 및 기금운용계획 변경		’10.12	재정부 국토부
▪시세차익 환수 - 전매제한 강화 - 거주의무 부여	주택법시행령 개정 보금자리주택특별법 개정		’09.9 ‘10.6	국토부 (법제처, 규개위)
▪실용적인 주택건설 방안	주택사업승인시 반영		수시	국토부 (주공)
▪투기방지 대책 추진	불법, 탈법행위 단속		연중	국토부, 국세청,경찰청, 지자체, 주공